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Griffo & Medeiros, Regularização Patrimonial

Desde julho de 1999 · perita IBAPE/SP desde 2004

Todo imóvel esconde uma conta. Descubra antes de pagar.

Seu imóvel pode estar perdendo dinheiro, e você nem sabe onde. Aluguéis desalinhados, licenças vencidas, restrições legais. A Griffo & Medeiros transforma riscos ocultos em decisões estratégicas e resultados.

Contar meu casoVer o número se montar
Mesa de trabalho diante da Ponte Estaiada, em São Paulo, com um laudo de avaliação aberto, a planta de zoneamento com a maquete de um empreendimento, um contrato de locação com a chave e o gráfico de economia, e licenças aprovadas ao lado de um capacete de obra

Trajetória

Imóveis analisados e regularizados

5.000+em quase 30 anos de atuação

Prêmios recebidos

8desde 2005

Carteiras de locação

70%da carteira revertida
30% a 40%para o seu cofre

Você sabia? Bem analisada, a sua carteira de locação pode reverter 70% dos contratos em resultado de 30% a 40% para o seu cofre.

Sede em São Paulo. Atuação em todo o Brasil e no exterior.

Plugados, antenados e dinâmicos

A Griffo & Medeiros antenada no mercado

Plugados no que muda. Lei, decisão, mercado: o que sai no blog, no LinkedIn e no Instagram aparece aqui, no mesmo dia.

Notícias do blog e das redes

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Antes de decidir

O maior risco é aquele que você ainda não enxergou.

Quatro perguntas que merecem respostas antes de custar dinheiro.

01Quantos dos seus contratos estão consumindo dinheiro sem você perceber?Encontre as perdas →02Seu laudo comprova o valor ou apenas apresenta um número?Questione a avaliação →03Seu imóvel está regular ou apenas nunca foi fiscalizado?Conheça sua exposição →04Você compraria esse imóvel se soubesse tudo o que ele esconde?Investigue antes de assinar →

O que fazemos

Quatro perguntas, respondidas no mesmo estudo

O mercado separa quem avalia, quem estuda a viabilidade e quem regulariza. Aqui as respostas saem juntas: uma pendência de AVCB aparece no valor, e um uso proibido pelo zoneamento nunca entra no fluxo de caixa.

Balança com a maquete de um prédio de um lado e uma ampulheta do outro: valor de mercado não é liquidezAvaliação · antes de aceitar o númeroO mercado opina. O laudo demonstra.Comprador, vendedor e locatário sempre chegam com uma expectativa. A avaliação mostra o que vale, o que não vale e por quê.Risco ocultoSe o imóvel opera fora do que a legislação permite, o preço pode até parecer convincente, mas o valor não se sustenta.Ver avaliação de imóveis →Fachada nova descascando e revelando o prédio deteriorado por trás: o que está ocultoEVTLO que permite?Se a lei deixa a operação funcionar ali, com quais licenças e em que ordem, antes de assinar.Testar antes de assinar →Pilhas de processos com fita vermelha, ampulheta e carimbo, com a Ponte Estaiada ao fundoRegularizaçãoEstá regular?Legalização e licenciamento: Habite-se, AVCB, alvará e licença de funcionamento.Regularizar meu imóvel →Cofre aberto com o dinheiro escorrendo pelo chão até um ralo, e uma ampulheta ao lado: sem análise, o dinheiro vai pelo raloO resultado no cofreLocaçõesAluguel certo?Laudo de valor locativo e renegociação conduzida com prova de mercado, contrato por contrato.Abrir minha carteira de aluguéis →

Avaliação · EVTL · Regularização · Locações

O problema não é o que você sabe sobre seu imóvel. É o que ainda não descobriu.

Contratos que drenam recursos. Valores que não resistem a uma auditoria. Imóveis que funcionam sem poder funcionar. Qual desses riscos está escondido no seu patrimônio?

Corporação01Seu aluguel aumenta todo ano. Quem disse que ele ainda vale isso?O contrato tem índice. O mercado tem preço. E a diferença pode estar saindo do seu caixa há anos.Renovatória e revisional · Avaliação de locaçõesDescobrir quanto está em jogo →Family office & holding02Seu patrimônio vale milhões. Você consegue provar quanto?Na sucessão, na partilha ou na negociação, patrimônio estimado não é patrimônio tecnicamente avaliado.Avaliação patrimonial · Sucessão · M&AColocar o patrimônio à prova →Rede & franquia03Você está expandindo a operação. Ou multiplicando passivos?Uma unidade irregular é um problema. Dezenas delas podem comprometer toda a estratégia de expansão.Licenciamento de redes · EVTLInvestigar os riscos da rede →Telecom04A operadora precisa da sua localização. Seu aluguel reflete isso?Uma posição estratégica na rede tem características que o simples reajuste por índice não captura.ERB · Torres · Rooftops · RevisionalQuestionar o valor da locação →Advogado05O laudo da outra parte parece convincente. Até alguém conferir as contas.Um número no processo não é uma prova incontestável. Premissas, amostras e métodos precisam resistir ao contraditório técnico.Auditoria de laudos · Assistência técnica judicialColocar o laudo sob exame →Proprietário06Seu imóvel nunca foi interditado. Isso é tudo o que você sabe sobre a regularidade dele?O imóvel pode estar ocupado, alugado e faturando, e ainda apresentar irregularidades capazes de comprometer seu uso.Regularização · Alvarás · AVCB · Habite-seDescobrir o que está irregular →Investidor07A planilha promete retorno. A legislação permite o negócio?Rentabilidade projetada não elimina restrições de uso, limitações construtivas nem custos de adequação.EVTL · Avaliação · Análise de liquidezConfrontar a promessa com a realidade →Seu caso é diferente?08O risco não precisa ter nome para custar dinheiro.Conte o que está acontecendo. Nós investigamos o que precisa ser comprovado antes da próxima decisão.Diagnóstico técnico direcionadoDesafiar nossa equipe com seu caso →

Não estamos aqui para confirmar o que você acredita.

Estamos aqui para demonstrar o que os fatos sustentam.

Griffo & Medeiros | Engenharia Consultiva

O laudo por dentro

O valor é a última linha do laudo. A prova está nas outras.

Peças de laudos reais da Griffo & Medeiros, sem identificar imóvel nem cliente. É o que o banco, o auditor e o juiz conferem. Como ler um laudo →

Amostra de um laudo real: o valor ofertado de cada imóvel é tratado, o que foge do conjunto é afastado, o intervalo se forma e o valor é adotado2.0004.0006.0008.00010.000R$/m²010203afastado04050607080910valor adotadoGRAUSDECLARADOS

valor ofertadovalor homogeneizadoafastadointervalo de confiançavalor adotado

  1. 01 A amostra chega com o valor ofertado de cada imóvel.
  2. 02 Cada comparável é tratado com regra escrita e fonte.
  3. 03 O que foge do conjunto é afastado, e o laudo diz por quê.
  4. 04 O intervalo se forma e o valor trava, com os graus declarados.
Peça de um laudo real da Griffo & Medeiros, sem identificar imóvel nem cliente.
Comparação entre métodos de um laudo real, com o valor adotado024681012Terreno como se vago7,56Evolutivo, uso atual6,31Comparativo, edificados6,48Comparativo, controle8,19Valor de mercado adotado7,56Liquidação forçada5,82
01

Dois ou mais métodos, lado a lado

Comparativo, evolutivo e controle de mercado, cada um com o seu intervalo. Um método confere o outro, e a conciliação vem escrita, com a razão do valor adotado. Peça o mesmo a quem avalia o seu imóvel.

FundamentaçãoIIIIII
PrecisãoIIIIII
02

Graus declarados, nunca omitidos

Todo laudo diz o grau de fundamentação e o de precisão. Abaixo do Grau I, o laudo diz quais itens não foram atendidos.

Amostra de terrenos de um laudo real, saneada com regra escrita05001.0001.5002.0002.500R$/m²010203040506afastado070809101112valor adotado
03

Amostra saneada, com regra escrita

Cada ajuste e cada exclusão vêm escritos, com o motivo. Qualquer perito refaz a conta e chega ao mesmo número. Como ler um laudo →

Sem lastro normativo e evidência rastreável, o laudo vira opinião técnica vulnerável.

O percurso

Do primeiro e-mail ao número, sem caixa-preta

Cada etapa deixa rastro escrito. Se houver divergência entre os documentos, ela aparece no estudo, com a origem de cada versão.

  1. 01

    Diagnóstico

    Você conta o caso em quatro respostas. A Griffo & Medeiros devolve o escopo e o prazo.

  2. 02

    Documentos

    Matrícula, IPTU, plantas, AVCB e contrato lidos e cruzados.

  3. 03

    Mercado e lei

    Comparáveis com origem registrada e a legislação do município para o uso.

  4. 04

    Cálculo

    NBR 14653, dois ou mais métodos em todo laudo, com a conciliação escrita, e cada amostra descartada justificada.

  5. 05

    Conclusão

    Valor e graus declarados, o veredito e o que isso permite decidir.

Kelly Griffo, engenheira civil, perita do IBAPE/SP e responsável técnica da Griffo & Medeiros

Quem valida

Kelly Griffo

Kelly Griffo, engenheira civil, perita do IBAPE/SP desde 2004, membro titular, é a responsável técnica que valida cada estudo da Griffo & Medeiros.

Fundadora da Griffo & Medeiros, em julho de 1999. Formada pela FESP, com especialização em Direito Imobiliário e em Patologia da Construção Civil. Na Associação Comercial de São Paulo, é Diretora Superintendente da Distrital Sudoeste e integra a diretoria do Comitê de Política Urbana.

1999fundação da Griffo & Medeiros, em julho
2004perita do IBAPE/SP, membro titular
5.000+imóveis analisados e regularizados
Acompanhe a Kelly no LinkedIn →

Reconhecimentos

prêmios desde 2005

  1. 2005Consulado dos EUAexcelência nos serviços de engenharia
  2. 2006 e 2009Top of Qualityserviços de engenharia
  3. 2006 e 2007Top Empreendedorengenharia
  4. 2007Top of Mindserviços de engenharia
  5. 2012ABACHqualidade no serviço de engenharia consultiva
  6. 2013Abrascimérito profissional
  7. 2016ACSPDestaque Empresarial Feminino
  8. 2018Setor de telecomprêmio de excelência de cliente

Tem uma decisão sobre imóvel na mesa?

Quatro respostas, e a Griffo & Medeiros devolve o caminho, o escopo e o prazo.

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