Tem empresa sentada em um cofre de dinheiro. E pagando para não abrir.
Carteiras de aluguel que ninguém revisa guardam caixa parado dos dois lados da mesa. A conta, a lei e o que move a negociação.
Não é força de expressão. É conta.
Pense numa rede com 100 contratos de aluguel, com média de R$ 15 mil por mês. Se 70 deles forem revertidos com resultado de 30% a empresa deixa de pagar R$ 315 mil por mês. São R$ 3,8 milhões por ano de caixa devolvido ao negócio. Sem captar um real. Sem vender nada. Sem demitir ninguém.
Os percentuais vêm da prática, não de hipótese. Bem analisada, a sua carteira de locação pode reverter 70% dos contratos em resultado de 30% a 40% para o seu cofre. Sem ação judicial. Não há resultado garantido para um caso específico.
O cofre existe dos dois lados da mesa
Quem aluga para operar paga acima do mercado e chama isso de custo fixo. Quem tem patrimônio alugado recebe abaixo do mercado e chama isso de estabilidade. Os dois estão errados. E os dois estão perdendo dinheiro todo mês, em silêncio.
Por que ninguém abre
Porque pedir aumento ou redução a esmo não funciona. Locador não aceita opinião. Inquilino também não. A mesa só se move com prova: laudo de valor locativo pela NBR 14653, com amostra de mercado e método rastreável, que se sustenta na negociação e, se precisar, diante do juiz.
A mesa de negociação só se move com prova. Opinião, nenhum dos lados aceita.
A Justiça não é atalho
A Lei do Inquilinato permite o acordo a qualquer tempo: “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel” (art. 18). A ação revisional só vem “não havendo acordo” e depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19).
E mesmo na ação há limite. Na revisional pedida pelo inquilino, o aluguel provisório não pode ficar abaixo de 80% do vigente (art. 68, II). Ou seja: mesmo com a liminar, a redução imediata para em 20%. O acordo bem provado costuma ir mais longe, mais rápido.
Como abrimos esse cofre
Desde 1999, a Griffo & Medeiros, sempre plugada com o que acontece no mercado imobiliário, abre o cofre contrato por contrato:
- Diagnóstico da carteira: valores, vencimentos, reajustes e janelas de renovatória;
- Laudo de valor locativo pela NBR 14653 para cada imóvel;
- Condução da negociação com o laudo na mesa.
O laudo é independente do resultado. A negociação é outro serviço, em contrato separado.
Se a sua empresa tem uma carteira de locações e ninguém olhou contrato por contrato nos últimos três anos, o dinheiro está lá. Parado.
Kelly Griffo
Tem um imóvel, uma carteira de contratos ou uma decisão parecida na mesa?