Para quem · Engenharia consultiva
O patrimônio muda de mãos. Os riscos nem sempre.
Quem compra quer segurança. Quem vende quer valor. Quem aluga quer equilíbrio. Quem investe quer retorno. E quem contesta exige provas.
Interesses diferentes. Decisões de alto impacto. A Griffo & Medeiros investiga o que está por trás de cada imóvel: do valor de mercado à viabilidade legal, da regularidade documental aos compromissos contratuais.
Desde 1999Engenharia consultiva
IBAPE/SPPerita desde 2004
Brasil e exteriorAbrangência de atuação
Qual é o seu caso?
Sete perfis, um só padrão de laudo
O valor, a lei e o contrato do imóvel saem do mesmo estudo, com o cálculo à mostra. Muda a pergunta de cada um. Clique no seu perfil.
01 · Corporação que ocupa muitos imóveis
Centenas de contratos, nenhum com o valor de mercado à vista
Os contratos foram assinados em anos diferentes e reajustados só pelo índice. As licenças vencem em datas que ninguém acompanha, e cada unidade irregular é uma interdição esperando a vez.
O que a Griffo & Medeiros resolve. Tratamos a carteira como um todo: diagnóstico de cada contrato, laudo de valor locativo pela NBR 14653 e renegociação conduzida com prova de mercado. Na mesma carteira, conferimos a situação legal de cada unidade e regularizamos o que estiver pendente. Para balanço, M&A ou sale-leaseback, o laudo de avaliação sai no mesmo padrão.
Por onde começar
- Renegociação de aluguéis: contrato por contrato, com laudo na mesa.
- Legalização de imóveis: Habite-se, averbação e documentos de cada ponto.
- Avaliação de imóveis: valor para balanço, M&A e sale-leaseback.
02 · Family office e holding
O patrimônio está alugado. Mas pelo valor de hoje?
Imóvel alugado há anos, com reajuste só pelo índice, pode estar rendendo abaixo do mercado, e a renovação chega antes de alguém fazer a conta. Na integralização em holding, na partilha ou na sucessão, o valor que entra no papel precisa se sustentar diante de quem vai conferir.
O que a Griffo & Medeiros resolve. Laudo de avaliação pela NBR 14653 para integralização em holding, partilha, sucessão e venda. Laudo de valor locativo para renovar ou revisar o aluguel da carteira alugada. E estudo de melhor uso quando o imóvel pode render mais com outro destino.
Por onde começar
- Avaliação de imóveis: o valor de cada imóvel, com o cálculo à mostra.
- Renovatória e revisional: o aluguel de mercado provado no laudo.
- Estudos e assessoria: estudo vocacional e de massa para o melhor uso.
03 · Rede e franquia
A próxima loja não pode nascer irregular
O ponto é escolhido pelo fluxo e pelo aluguel. Depois do contrato assinado, descobre-se que o zoneamento não aceita o uso, que o AVCB não fecha ou que falta Habite-se para o alvará de funcionamento.
O que a Griffo & Medeiros resolve. O EVTL responde, antes da assinatura, se a lei deixa a operação funcionar ali, com quais licenças e em que ordem. Para as lojas que já operam, cuidamos do licenciamento da rede: alvará, AVCB e Habite-se, com os prazos de cada unidade acompanhados. E os aluguéis da rede podem ser renegociados com laudo.
Por onde começar
- EVTL: o que a lei permite no ponto, antes de assinar.
- Licenciamento de redes e franquias: a carteira de lojas em dia.
- Licenciamento de imóveis: alvará de funcionamento, AVCB e as demais licenças, com as renovações em dia.
04 · Telecom
Sites reajustados pelo índice, ano após ano, sem olhar o mercado
A carteira junta contratos de ERB, torre e rooftop assinados em anos diferentes, com proprietários diferentes, em mercados que mudaram. O reajuste segue o índice. O valor do espaço, não.
O que a Griffo & Medeiros resolve. Laudo de valor locativo pela NBR 14653, site por site, independente do resultado, e condução da renegociação. Atendemos operadoras, empresas de torres e proprietários. Quando o caso vai à Justiça, o mesmo padrão de laudo sustenta a renovatória ou a revisional.
Por onde começar
- Aluguel de ERB, torre e rooftop: renegociação com laudo, site por site.
- Renovatória e revisional: o laudo de valor locativo para a ação ou para o acordo.
05 · Advogado e juiz
O processo depende de um número que o outro lado vai atacar
Renovatória, revisional, partilha ou execução: o valor do imóvel decide a causa, e laudo sem memória de cálculo vira alvo do assistente técnico da outra parte.
O que a Griffo & Medeiros resolve. Laudo pela NBR 14653 com amostra rastreável, dois ou mais métodos, graus declarados e memória que o perito do juízo e o assistente técnico conseguem refazer. Quando o laudo veio do outro lado, a auditoria de laudo confere cada item e diz o que está certo, o que falta e o impacto no valor. Para quem julga ou analisa, a página Como ler um laudo mostra o que conferir em qualquer laudo, nosso ou não.
Por onde começar
- Auditoria de laudo: o laudo do outro lado conferido item por item.
- Como ler um laudo: o que conferir, item por item, pela NBR 14653.
- Renovatória e revisional: valor locativo com a data-base que a lei fixa.
- Avaliação de imóveis: laudo para a ação, a partilha ou o acordo.
06 · Proprietário
O imóvel tem pendência, e a pendência aparece no valor
Construção sem averbação, sem Habite-se ou com AVCB vencido afasta o comprador, impede o inquilino comercial de tirar o alvará e trava o financiamento. E o aluguel antigo, corrigido só pelo índice, pode estar longe do mercado.
O que a Griffo & Medeiros resolve. Regularizamos o imóvel nos órgãos públicos, do diagnóstico ao documento na mão, e dizemos quanto ele vale antes e depois. Na renovação do contrato, o laudo de valor locativo mostra o aluguel de mercado.
Por onde começar
- Regularização de imóveis: Habite-se, AVCB, alvará e averbação.
- Avaliação de imóveis: quanto o imóvel vale para vender.
- Renovatória e revisional: o aluguel certo na renovação.
07 · Investidor
Comprar bem é saber o que o imóvel permite antes de pagar por ele
A oferta parece boa até aparecer a área sem averbação, o uso que o zoneamento não aceita ou a restrição de tombamento ou de aeronáutica. Aí o problema já foi comprado junto.
O que a Griffo & Medeiros resolve. O EVTL verifica, antes da compra, a situação técnica e legal do imóvel para o uso pretendido. O estudo de massa e o vocacional dizem o que dá para construir e qual o melhor uso. O laudo de avaliação diz quanto o imóvel vale nessas condições.
Por onde começar
- EVTL: a viabilidade técnica e legal antes da compra.
- Estudos e assessoria: o que dá para construir e qual o melhor uso.
- Avaliação de imóveis: quanto vale, com o cálculo à mostra.
O que vale para todos
O mesmo laudo, qualquer que seja o perfil
Valor independente do resultado do negócio. Dois ou mais métodos, com a conciliação escrita. Graus de fundamentação e de precisão declarados. Cada fonte citada, com link para a norma ou a lei quando ela é pública.
Quem contrata muda. A prova que o laudo precisa ter, não.
Não achou o seu perfil?
Conte o caso. A resposta vem da Kelly, com o caminho certo.