EVTL · Estudo de viabilidade técnica e legalDesde 1999 · perita IBAPE/SP desde 2004
A due diligence valida a operação. Mas quem lê o imóvel?
EVTLO EVTL lê.
Área sem averbação, AVCB que não fecha, zoneamento que barra o uso: o estudo de viabilidade técnica e legal tira a máscara antes da assinatura.
A lei deixa a sua operação funcionar nesse imóvel?Descubra antes de assinar a compra, a locação ou a obra. O EVTL transforma risco regulatório em decisão: prazo, custo, condicionantes e ordem das licenças.
← O que a operação vêO que o EVTL revela →
Quem decide com o EVTL
Quem assina primeiro, lê o imóvel antes.
Uso proibido não entra em fluxo de caixa. Quem decide sobre imóvel testa o uso antes do contrato, não depois da obra.
Redes e franquias
Ranquear endereços antes de assinar, com a mesma régua em todos.
Investidores
A conta do negócio fecha, mas a lei pode não permitir o uso que paga o investimento.
Fundos
Só o uso legalmente permitido entra na conta do ativo.
Corporações em expansão
Loja, escritório ou unidade nova: saber se a atividade funciona ali antes do contrato.
M&A
A due diligence jurídica lê títulos e contratos. O EVTL lê os imóveis da operação.
Completo ou em degraus
O estudo do tamanho da sua decisão.
O EVTL é oferecido completo e também em degraus. Você escolhe o degrau que responde à decisão que tem na mesa.
- 1
Degrau 1
Ficha técnica
Leitura rápida do imóvel e do uso pretendido.
- 2
Degrau 2
Intermediário
A legislação e os documentos principais do imóvel, lidos para o uso pretendido.
- 3
Degrau 3
Completo
Todas as frentes, com o rito de licenças, e a conclusão: apto apto com ressalvas ou inapto.
Para quem decide
Uso proibido não entra em fluxo de caixa.
Muita empresa descobre o problema depois do contrato assinado: o zoneamento não aceita a atividade, o AVCB não fecha com o novo layout ou a área construída nunca foi averbada. A essa altura, o prejuízo já está contratado.
O EVTL responde a uma pergunta simples, “posso implantar e operar isto aqui?”, com a leitura completa da legislação aplicável e dos documentos do imóvel. Ele não substitui o laudo de valor nem a conta de retorno. É o filtro que diz quais cenários podem entrar nessa conta. Pela NBR 14653-2, o maior e melhor uso de um imóvel só existe entre os usos legalmente permitidos.
O veredito
O resultado vem em uma palavra
- Apto
- O uso é permitido. O estudo traz o caminho de licenças.
- Apto com ressalvas
- É possível, com condicionantes, custos e prazos listados.
- Inapto
- A lei não permite. Melhor saber agora do que depois da obra.
Complementar à due diligence jurídica
3 coisas que a due diligence não vê.
O escritório jurídico lê títulos, certidões e contratos. Mas há problemas que só a engenharia encontra.
Área construída que não bate com a matrícula.
O imóvel pode ter mercado e não ter liquidez. Na hora de vender ou de financiar, o problema oculto aparece, e o preço cai.
Uso que o zoneamento não aceita.
O aluguel vira custo sem operação, e o valor do ponto cai junto.
AVCB que não fecha com o layout.
A obra já foi paga quando se descobre. O valor cai e o alvará trava.
Investigue antes de assinarFaixa não edificável, restrição de aeronáutica ou de tombamento: o EVTL procura também.
Quem faz o EVTL antes ganha na contrapartida: negocia o preço com o problema na mesa, ou desiste a tempo.
O que o estudo lê
Dez frentes de legislação, uma conclusão.
Para cada município, o EVTL percorre as mesmas categorias. Nada fica de fora por esquecimento.
Plano Diretor e zoneamento
Uso e ocupação do solo: o que pode, quanto pode construir e com quais parâmetros.
Código de obras
Exigências de edificação para o uso pretendido.
Segurança contra incêndio
O que o Corpo de Bombeiros vai exigir para o AVCB.
Patrimônio
Tombamento e área envoltória: o que muda no uso e na obra quando o imóvel está protegido.
Restrições ao terreno
Faixa não edificável, rodovia concedida, utilidade pública e desapropriação.
Regularização e publicidade
O que precisa ser regularizado antes e o que a lei permite em fachada e anúncio.
Como fazemos
Documento recebido, documento obtido e o cruzamento dos dois.
- 01
Ficha técnica
Endereço, cadastro, áreas e uso atual. Se a matrícula e a prefeitura divergem, as duas versões aparecem lado a lado, com a origem de cada uma.
- 02
Legislação
As dez categorias lidas para o município e o uso pretendido.
- 03
Documentos
Titularidade, áreas e construção averbada conferidas entre a prefeitura e o registro de imóveis.
- 04
Conclusão
APTO, APTO COM RESSALVAS ou INAPTO, com o rito de licenças, as pendências e quem resolve cada uma.
Perguntas frequentes
O que nos perguntam sobre o EVTL
Quando contratar o EVTL?
Antes de assinar a compra ou a locação e antes de projetar a obra. Depois do contrato, o estudo ainda orienta as licenças, mas a negociação já passou.
O zoneamento permite. Então posso?
A zona é uma das perguntas. Tombamento, área contaminada, desapropriação, restrição de aeródromo e melhoramento viário podem barrar a atividade mesmo numa zona que a aceita.
O EVTL garante que a licença sai?
Não. A conclusão diz por escrito: a classificação não representa aprovação do empreendimento. Nenhum estudo sério garante decisão de órgão público.
Qual degrau escolher?
O tamanho do estudo acompanha o tamanho da decisão. A ficha técnica é a leitura rápida do imóvel e do uso pretendido; o completo lê todas as frentes, com o rito de licenças e o veredito.
O EVTL substitui o laudo de valor?
Não. Ele não substitui o laudo de valor nem a conta de retorno. É o filtro que diz quais cenários podem entrar nessa conta. Veja a avaliação de imóveis.
O EVTL substitui o advogado?
Não. O EVTL é engenharia e urbanismo. A análise jurídica da titularidade e do contrato é do jurídico.
E se o resultado for inapto?
Você economizou o contrato e a obra. Inapto com o motivo e um caminho alternativo vale mais que apto otimista.
Veja também
Antes de assinar a locação.
O EVTL diz se a atividade pode funcionar no ponto. O laudo de valor locativo diz se o aluguel está no mercado.
EVTL antes de alugar
Zoneamento, AVCB, Habite-se e alvará de funcionamento conferidos antes do contrato: apto, apto com ressalvas ou inapto.
EVTL antes de alugar imóvel comercial →Avaliação de imóvel comercial
Loja, escritório e laje corporativa: valor de venda ou de aluguel pela NBR 14653.
Avaliação de imóvel comercial →Links importantes
Onde a lei do imóvel está escrita.
As fontes oficiais que o estudo consulta, para você conferir.
Vai comprar, alugar ou reformar para operar?
Faça o EVTL antes de assinar, não depois da obra.