Para advogado, juiz, conselho e auditor · NBR 14653
Como ler um laudo de avaliação de imóvel pela NBR 14653
Um laudo se confere pelo caminho, não pelo número final.
O que conferir num laudo de avaliação, item por item, da finalidade à assinatura. Vale para qualquer laudo, da Griffo & Medeiros ou de quem for.
Conteúdo técnico de engenharia de avaliações. Não é orientação jurídica.
Antes de começar
Laudo não é opinião. É demonstração.
Pela NBR 14653, o laudo mostra de onde saiu o valor: a amostra, os ajustes, o método e o grau de confiança. Quem lê não precisa concordar com o avaliador. Precisa conseguir refazer a conta e chegar ao mesmo número.
A norma tem partes. A NBR 14653-1 traz os procedimentos gerais e o conteúdo mínimo do laudo, no item 9. A NBR 14653-2 trata dos imóveis urbanos: métodos, graus e as tabelas de enquadramento. Em São Paulo, a norma do IBAPE/SP detalha o tratamento por fatores.
O tribunal raramente afasta um laudo por discordar do número. Afasta por erro concreto no caminho: data-base errada, área sem documento, fator sem fonte, comparável que não se parece com o imóvel avaliado. É esse caminho que esta página ensina a ler.
01 · Finalidade, objetivo e data-base
Para que serve o laudo, qual valor ele busca e em que data
A primeira coisa a ler é a finalidade: para que o laudo serve (venda, garantia, balanço, ação judicial). Logo depois, o objetivo: qual valor foi calculado (valor de mercado de venda, de locação, de liquidação forçada). O mesmo imóvel tem valores diferentes conforme a pergunta, e um laudo feito para uma finalidade não serve automaticamente para outra.
A data-base, ou data de referência, é o dia a que o valor se refere. Não se confunde com a data em que o laudo foi escrito, e as duas têm de constar do laudo (NBR 14653-1, item 9). Em ação de aluguel, a lei orienta a data: na renovatória, conta o valor locativo real na época da renovação (Lei 8.245, art. 72, II); na revisional, o preço de mercado do aluguel (arts. 19 e 69).
Confira
- A finalidade está escrita e bate com o uso que se faz do laudo?
- O objetivo diz qual valor foi calculado?
- Há data-base e data de elaboração, separadas?
- A pesquisa de mercado é da época da data-base?
02 · Vistoria e áreas
Quem foi ao imóvel, quando, e o que ficou de fora
O laudo registra a vistoria: a data e o que foi observado, como estado de conservação, padrão construtivo, áreas e uso. Quando não houve acesso a alguma parte, o laudo tem de dizer, explicar por quê e declarar o que foi presumido. A norma chama essa premissa declarada de situação-paradigma (NBR 14653-1, 6.9).
As áreas vêm de documentos: a do terreno, da matrícula; a construída, das plantas e do cadastro municipal. Quando os documentos divergem, a divergência aparece no laudo, com a escolha feita e o motivo. Nunca é resolvida em silêncio.
Confira
- Há data de vistoria?
- Se não houve acesso interno, o laudo diz e justifica?
- Cada área usada tem documento de origem?
- Divergências entre matrícula, cadastro e plantas estão declaradas?
03 · Amostra com origem e homogeneização
Cada comparável com endereço, data e fonte
O método comparativo, que a norma manda preferir sempre que possível (NBR 14653-1, 6.6), parte de imóveis semelhantes ofertados ou negociados. Cada um precisa ser rastreável: endereço, fonte, data, características e, de preferência, foto. Elemento sem origem não pode ser conferido.
Homogeneizar é ajustar cada comparável até ele se parecer com o imóvel avaliado: localização, área, padrão, oferta. Cada fator precisa de fonte e de motivo. Anúncio não é venda: o preço pedido é corrigido pelo fator oferta antes da comparação, e o laudo diz qual fator usou e por quê.
O ajuste total de cada elemento tem limites nas tabelas da NBR 14653-2. Quanto mais o laudo precisa ajustar, menos o comparável se parece com o avaliando, e menor o grau de fundamentação.
04 · Saneamento
Quem saiu da amostra, e por quê
Sanear é afastar os elementos que destoam do conjunto depois de homogeneizados. O critério tem de estar escrito e ser aplicado igual a todos: a norma do IBAPE/SP, por exemplo, trabalha com o limite de 30% em torno da média. O laudo mostra quem saiu, com o valor e o motivo, e a média recalculada sem eles.
Baixar a dispersão não prova que o ajuste é legítimo.
Sinal de alerta: amostra que encolhe sem explicação, ou fator que aparece só para melhorar a estatística. Pergunte qual era a amostra antes do saneamento.
05 · Métodos e conciliação
Um método confere o outro, e a conciliação vem escrita
A NBR 14653-1 (item 7) descreve os métodos: comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e capitalização da renda. A escolha depende da natureza do imóvel, da finalidade e dos dados disponíveis, e o laudo explica por que escolheu cada um.
Quando há mais de um método, a conciliação diz qual conclui, por que, e quanto os outros confirmam. Média automática entre métodos, ou entre laudos, não é conciliação. E dois métodos só se confirmam de verdade se as amostras forem independentes: a mesma amostra usada duas vezes concorda consigo mesma.
06 · Graus de fundamentação e de precisão
Os dois graus que dizem quanto confiar no número
Todo laudo pela NBR 14653 declara os dois graus. Eles são independentes e nenhum pode ser fixado antes: os dois são consequência dos dados e do mercado (NBR 14653-2, item 9).
| Grau | Fundamentação: quanto o valor se apoia em dados | Precisão: a largura do intervalo de confiança de 80% |
|---|---|---|
| Grau III | O mais exigente. Avaliando caracterizado por completo, dados em quantidade e qualidade suficientes, ajustes pequenos e laudo completo, conforme a tabela do método na NBR 14653-2. | Amplitude de até 30% em torno da estimativa central (NBR 14653-2, Tabela 5). |
| Grau II | Intermediário, com exigências menores de quantidade de dados e de ajuste, conforme a tabela da NBR 14653-2. | Amplitude de até 40% (Tabela 5). |
| Grau I | O mínimo de enquadramento, conforme a tabela da NBR 14653-2. | Amplitude de até 50% (Tabela 5). |
| Abaixo do Grau I | O laudo indica e justifica os itens da tabela que não foram atendidos (NBR 14653-2, 9.1.2). | “Sem classificação”, com a justificativa pelo diagnóstico do mercado (nota da Tabela 5). Não invalida o laudo por si só. |
Como o grau deve aparecer no laudo
O grau de fundamentação é calculado item a item, pela tabela do método usado, e o laudo mostra a pontuação, não só o resultado. Se alguma convenção muda o enquadramento, como contar ou não o fator oferta no conjunto de ajustes, ela tem de estar declarada. Laudo que traz só a palavra “Grau II”, sem a tabela preenchida, não deixa o leitor conferir.
07 · Intervalo de confiança
Faixa de confiança não é faixa de escolha
O intervalo de confiança de 80% mede a precisão da estimativa central. É com ele que se calcula o grau de precisão. Ele não autoriza escolher qualquer número dentro da faixa.
A norma prevê ainda o campo de arbítrio, que o avaliador só usa com justificativa escrita, para uma característica relevante que o modelo não captou, e o intervalo admissível, que combina os dois (NBR 14653-1, 6.8.2). Laudo que mistura esses conceitos, ou que adota um extremo da faixa sem explicar, merece pergunta.
Três faixas que não se confundem
- Intervalo de confiança de 80%: mede a precisão da estimativa e dá o grau de precisão.
- Campo de arbítrio: margem para característica não modelada, só com justificativa escrita.
- Intervalo admissível: o que resulta dos dois, pela NBR 14653-1.
08 · Valor adotado
O número final, e o porquê dele
Em regra, o valor adotado é a estimativa central do método que conclui. Se o laudo adota outro ponto do intervalo, tem de dizer qual e por quê, por escrito.
O valor da conclusão tem de ser o mesmo que sai da memória de cálculo: a fórmula escrita é a fórmula aplicada. Quando a finalidade pede outros valores, como o de liquidação forçada, eles vêm ao lado do valor de mercado, com as premissas declaradas.
09 · Assinatura e registros
Quem responde pelo número
A avaliação de imóveis é atribuição de profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto, com registro no respectivo conselho. A Lei 5.194/1966 exige, nos documentos técnicos de engenharia, o título e o número de registro do profissional, e a NBR 14653-1 (item 9) inclui a qualificação e a assinatura do responsável no conteúdo mínimo do laudo.
- Nome, título e número de registro de quem assina
- Local e data de elaboração
- Assinatura do responsável técnico
Checklist
10 perguntas para fazer a qualquer laudo
Se o laudo responde às dez sem que você precise perguntar ao avaliador, ele foi escrito para ser conferido.
Para que serve, e qual valor calcula?
Finalidade e objetivo escritos logo no início.
Qual é a data-base?
E a pesquisa de mercado é dessa época?
Houve vistoria?
Em que data, e o que ficou de fora e foi presumido.
De onde vêm as áreas?
Matrícula, plantas e cadastro, com as divergências declaradas.
Consigo achar cada comparável?
Endereço, fonte e data de cada elemento da amostra.
Cada fator tem fonte e motivo?
Inclusive o fator oferta, com a justificativa do valor usado.
Quem saiu da amostra?
Por qual critério, escrito e aplicado igual a todos.
Quantos métodos, e como conciliou?
Qual conclui e por quê, sem média automática.
Quais são os dois graus?
Fundamentação e precisão, com a tabela preenchida item a item.
O valor adotado sai da conta?
E quem assina, com título e número de registro.
Perguntas frequentes
O que nos perguntam sobre ler um laudo
Um laudo com Grau I vale?
Está enquadrado na norma. O grau mede quanto o valor se apoia em dados, e um mercado com poucos negócios limita o grau de qualquer avaliador. O que pesa é o laudo declarar o grau, mostrar o cálculo e dizer o que limitou o enquadramento.
Precisão “sem classificação” invalida o laudo?
Não por si só. A NBR 14653-2 prevê o caso e exige a justificativa pelo diagnóstico do mercado. O que não pode é o laudo omitir o grau.
Dois laudos com valores diferentes: tira-se a média?
Tecnicamente, não. A média esconde a diferença em vez de explicá-la. O caminho é comparar premissa por premissa: data-base, áreas, amostra, fatores e método.
Laudo e parecer de corretor são a mesma coisa?
Não. O laudo pela NBR 14653 traz o conteúdo mínimo do item 9 da NBR 14653-1, os graus calculados e a memória de cálculo, assinado por profissional habilitado.
Quanto tempo vale um laudo?
A norma fixa a data de referência, não um prazo de validade. Quem recebe o laudo pode ter regra própria.
Esta página substitui a análise de um advogado?
Não. É conteúdo técnico de engenharia de avaliações. Não é orientação jurídica.
Base normativa
Onde conferir na fonte
Conteúdo técnico de engenharia de avaliações. Não é orientação jurídica.
Tem um laudo na mesa, ou um caso que precisa de um?
Se o laudo veio do outro lado, a auditoria confere cada um destes pontos e diz o impacto no valor. Conte a finalidade e o prazo. A resposta vem da Kelly.