O TJSP derrubou o mapa de zoneamento de julho de 2024. Qual mapa vale para o seu imóvel?
Em 26/08/2026, o Órgão Especial do TJSP declarou inconstitucional o mapa da Lei 18.177/2024 e restabeleceu o da Lei 18.081/2024. Para quem compra ou aluga em São Paulo, zoneamento agora se lê com data.
Para pedido novo em São Paulo, vale o mapa de zoneamento de janeiro de 2024. O que foi aprovado ou ficou pendente sob o mapa de julho de 2024 está preservado. E a decisão ainda pode mudar de alcance. Quem vai comprar ou alugar precisa saber em qual dos três casos o seu lote está antes de assinar.
O que o tribunal decidiu
Em 26/08/2026, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou a Ação Direta de Inconstitucionalidade 2257600-87.2025.8.26.0000, que questionava duas leis do zoneamento da capital.
- A Lei 18.081, de janeiro de 2024, que revisou a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, foi considerada constitucional.
- O artigo 8º da Lei 18.177, de julho de 2024, que alterou o mapa de zoneamento, foi declarado inconstitucional.
O motivo foi o processo legislativo. Segundo o tribunal, a proposta inicial previa correções pontuais, mas “emendas parlamentares alteraram de modo significativo o mapa de zoneamento”. Nas palavras do relator, desembargador Donegá Morandini: “Anunciou-se à população que o projeto se limitaria a fazer ‘ajustes finos’ e compatibilizar o texto à carta geotécnica, mas aprovou-se revisão substantiva do zoneamento”.
Resultado: volta a valer o mapa da Lei 18.081. A Prefeitura confirmou a leitura no dia seguinte: a Lei 18.081 “continua válida, constitucional e sem modificações”.
O que fica preservado
O tribunal não apagou o passado. A notícia oficial do TJSP diz que o Órgão Especial decidiu “pela modulação para os efeitos da decisão a partir da publicação do acórdão, preservando-se os atos administrativos pendentes de decisão ou praticados sob a vigência da norma declarada inconstitucional”.
Traduzindo para quem decide:
- Alvará emitido pelo mapa de julho de 2024: preservado.
- Pedido protocolado e ainda em análise: preservado, pelo texto da modulação.
- Pedido novo: segue o mapa de janeiro de 2024.
Há uma camada a mais. O TJSP registrou que “os efeitos do julgamento estão sujeitos à decisão já proferida pelo Supremo Tribunal Federal, que suspendeu liminar anteriormente concedida”. O catálogo oficial de legislação da Prefeitura informa que, na Suspensão de Liminar 1902/SP, o STF suspendeu os efeitos do acórdão anterior do TJSP nessa mesma ação até o trânsito em julgado da decisão de mérito.
Ou seja: o mapa mudou, mas o processo não acabou. Quem decide com base no mapa precisa acompanhar o andamento da ação.
O que muda para quem compra
Terreno se compra pelo que a lei deixa construir. Coeficiente de aproveitamento, gabarito, usos admitidos: tudo isso sai da zona do lote. Se a zona do seu lote mudou entre janeiro e julho de 2024, o potencial que alguém usou para fazer o preço pode não ser mais o potencial de hoje.
Três perguntas antes de assinar:
- Qual era a zona do lote no mapa de janeiro de 2024 e qual era no de julho?
- Existe alvará emitido ou pedido protocolado sob o mapa de julho? Em que data?
- O preço pedido foi calculado sobre qual dos dois mapas?
Se as respostas forem diferentes, o preço também é.
O que muda para quem aluga
Para o ponto comercial, a pergunta é de uso. A atividade que você vai exercer cabe na zona do lote? Em São Paulo, a Lei de Zoneamento classifica os usos não residenciais por incômodo à vizinhança: nR1 (compatível), nR2 (tolerável) e nR3 (especial ou incômodo). Uma loja que cabia na zona do mapa de julho pode não caber na zona do mapa de janeiro. E vice-versa.
Quem assinou locação contando com uma licença ainda não pedida está exposto. Quem tem pedido protocolado precisa guardar a prova da data.
Minha posição
Minha posição: em São Paulo, hoje, zoneamento se lê com data. Data da lei, data do protocolo, data do acórdão. Mapa salvo no computador em 2025 não é prova de nada.
Zona não é o que o mapa antigo dizia. É o que a lei vigente diz na data do seu pedido.
E zona é só a primeira pergunta. O EVTL confere também patrimônio histórico, área contaminada, melhoramentos viários, Bombeiros e a documentação do imóvel, e responde com uma de três palavras: apto, apto com ressalvas ou inapto. A classificação não representa aprovação do órgão público. Representa saber onde você está pisando antes de pagar.
A Griffo & Medeiros, sempre plugada com o que acontece no mercado imobiliário, lê o lote antes da assinatura. Veja como funciona o nosso EVTL.
Kelly Griffo
ZoneamentoSão PauloCompra e vendaLocação
Perguntas frequentes
Qual mapa de zoneamento vale hoje em São Paulo?
Para pedido novo, o mapa da Lei 18.081, de janeiro de 2024, que o TJSP restabeleceu em 26/08/2026. O artigo 8º da Lei 18.177, de julho de 2024, que trocou o mapa, foi declarado inconstitucional.
Quem já tinha alvará pelo mapa de julho de 2024 perdeu o direito?
Segundo o TJSP, os efeitos valem a partir da publicação do acórdão, preservando os atos administrativos pendentes de decisão ou praticados sob a vigência da norma declarada inconstitucional.
A decisão é definitiva?
O próprio TJSP informou que os efeitos estão sujeitos à decisão já proferida pelo STF, que suspendeu a liminar anterior. Quem decide com base no mapa precisa acompanhar o processo até o fim.
Como saber qual zona responde pelo meu lote?
Confira o lote no GeoSampa, compare o mapa de janeiro com o de julho de 2024 e verifique se há processo aprovado ou protocolado. É a primeira pergunta de um EVTL.
Tem um imóvel, uma carteira de contratos ou uma decisão parecida na mesa?