EVTL · antes de alugar · ponto comercialDesde 1999 · perita IBAPE/SP desde 2004
EVTL antes de alugar imóvel comercial
A lei deixa a sua atividade funcionar nesse ponto? Pergunte antes de assinar a locação, não depois da obra.
O EVTL confere, antes da assinatura, se o zoneamento aceita a atividade no endereço, se o AVCB fecha com o layout e se o imóvel tem o que o alvará de funcionamento pede. O resultado vem em uma palavra: apto apto com ressalvas ou inapto.
Apto, com ressalvas ou inaptoantes do contrato
Desde 1999em regularização imobiliária
Perita IBAPE/SPdesde 2004, membro titular
← O que o anúncio mostraO que o EVTL revela →
Para quem
Quem testa o ponto antes de assinar.
Quem vai operar, quem expande e quem redige o contrato.
Rede de varejo e franquia
Ranquear endereços antes de assinar, com a mesma régua em todos.
Licenciamento de redes →Empresa que vai abrir uma unidade
Loja, escritório ou academia: saber se a atividade funciona ali antes do contrato.
Advogado de quem aluga
Levar à negociação o que o imóvel precisa, por escrito, antes da assinatura.
Proprietário
Saber para que atividades o imóvel serve antes de anunciar.
O problema
O inquilino assina. A lei decide se a loja abre.
Quem aluga para operar herda os problemas do imóvel. O regulamento paulista de segurança contra incêndio põe no proprietário ou no usuário o dever de usar o imóvel conforme o projeto licenciado e de manter a licença vigente (Decreto SP 69.118/2024, art. 15). Sem Habite-se, o inquilino não consegue o alvará de funcionamento permanente.
E o zoneamento não olha o contrato: olha a atividade. Em São Paulo, a atividade é enquadrada numa categoria de uso, e cada zona aceita umas e recusa outras (Lei 16.402/2016, a Lei de Zoneamento).
Uso proibido não entra em fluxo de caixa. Nem em contrato de locação.
O que você recebe
Seis entregas antes da assinatura.
O estudo lê o imóvel e a lei para a sua atividade, e diz o que fazer em seguida.
Ficha técnica do imóvel
Endereço, cadastro, áreas e uso atual. Se a matrícula e a Prefeitura divergem, as duas versões aparecem lado a lado, com a origem de cada uma.
Permissão de uso
A atividade enquadrada na categoria de uso e conferida contra a zona do lote.
Restrições do endereço
Tombamento e área envoltória, área contaminada, polo gerador de tráfego, restrição de aeródromo e melhoramento viário: procurados, com a lista do que foi consultado.
Licenças em ordem
Habite-se, AVCB ou CLCB, alvará de funcionamento e licença de publicidade, na ordem em que uma depende da outra.
Veredito em uma palavra
Apto, apto com ressalvas ou inapto, com as condicionantes e o que aprofundar.
Ponto de decisão
O que não usar como premissa do negócio antes de assinar: a lista que protege a sua projeção de receita.
O veredito, antes do contrato
- Apto
- A atividade é permitida. O estudo traz o caminho de licenças.
- Apto com ressalvas
- É possível, com condicionantes, custos e prazos listados.
- Inapto
- A lei não permite. Melhor saber antes de assinar.
Riscos evitados
O que o EVTL evita antes do contrato.
Depois da assinatura, o aluguel corre e a negociação acabou. Antes dela, cada pendência é argumento: para pedir adequação ao proprietário, para ajustar o valor ou para desistir a tempo.
Com o EVTL na mão, você não
- Assina a locação de um ponto numa zona que não aceita a sua atividade
- Investe na obra e descobre que o AVCB não fecha com o layout
- Fica sem alvará de funcionamento permanente porque o imóvel não tem Habite-se
- Lê “não tem tombamento” quando ninguém procurou: ausência de informação não é informação negativa
- Assina sem decidir no contrato quem paga a adequação que o imóvel precisa
Completo ou em degraus
O estudo do tamanho da decisão sobre o ponto.
O EVTL é oferecido completo e também em degraus, conforme o tamanho da decisão sobre o ponto.
- 1
Degrau 1
Ficha técnica
Leitura rápida do imóvel e do uso pretendido.
- 2
Degrau 2
Intermediário
A legislação e os documentos principais do imóvel.
- 3
Degrau 3
Completo
Todas as frentes, com o rito de licenças e o veredito: apto apto com ressalvas ou inapto.
O percurso
Do endereço ao veredito, antes da assinatura.
Documento recebido, documento obtido e o cruzamento dos dois. Cada etapa deixa rastro escrito.
- 01
Diagnóstico
Você manda o endereço, a atividade e o que já tem do imóvel. A Griffo & Medeiros devolve o escopo e o prazo.
- 02
Ficha técnica
Cadastro, áreas e uso atual, com as divergências à mostra.
- 03
Legislação
Zoneamento, código de obras, segurança contra incêndio e publicidade, lidos para a sua atividade.
- 04
Documentos
Titularidade, áreas, construção averbada e Habite-se conferidos entre a Prefeitura e o registro de imóveis.
- 05
Conclusão
Apto, apto com ressalvas ou inapto, com a ordem das licenças e as pendências.
Quem valida
Kelly Griffo
Kelly Griffo, engenheira civil, perita do IBAPE/SP desde 2004, membro titular, é a responsável técnica que valida cada estudo da Griffo & Medeiros.
Fundadora da Griffo & Medeiros, em 1999. Formada pela FESP, com especialização em Direito Imobiliário e em Patologia da Construção Civil. Na Associação Comercial de São Paulo, é Diretora Superintendente da Distrital Sudoeste e integra a diretoria do Comitê de Política Urbana.
Perguntas frequentes
EVTL antes de alugar: o que nos perguntam
Quando contratar o EVTL?
Antes de assinar a locação e antes de projetar a obra. Depois do contrato, o estudo ainda orienta as licenças, mas a negociação já passou.
O zoneamento permite. Então posso?
A zona é uma das perguntas. Tombamento, área contaminada, desapropriação, restrição de aeródromo e melhoramento viário podem barrar a atividade mesmo numa zona que a aceita.
O EVTL garante que a licença sai?
Não. A conclusão diz por escrito: a classificação não representa aprovação do empreendimento. Nenhum estudo sério garante decisão de órgão público.
Posso alugar um imóvel sem Habite-se?
O contrato pode ser assinado. O problema vem depois: sem Habite-se, o inquilino não consegue o alvará de funcionamento permanente. O EVTL diz se a regularização é possível e por qual caminho. Veja legalização de imóveis.
O EVTL substitui o advogado?
Não. O EVTL é engenharia e urbanismo. A análise jurídica da titularidade e do contrato é do jurídico.
E se o resultado for inapto?
Você economizou o contrato e a obra. Inapto com o motivo e um caminho alternativo vale mais que apto otimista.
O aluguel pedido está no mercado?
Essa pergunta é do laudo de valor locativo, não do EVTL. Os dois podem andar juntos. Veja avaliação de imóvel comercial.
Base normativa
Onde a lei do ponto comercial está escrita.
As fontes oficiais que o estudo consulta, para você conferir.
Vai assinar a locação de um ponto?
Mande o endereço e a atividade. A resposta vem com o caminho e o prazo do estudo.