Avaliação de imóveis · loja · escritório · laje corporativa
Avaliação de imóvel comercial: loja, escritório e laje corporativa
O comprador, o banco e o auditor vão perguntar de onde saiu o número.
Laudo de avaliação de imóvel comercial pela NBR 14653, com o valor de venda ou de aluguel, amostra rastreável e o cálculo à mostra. Validado pela responsável técnica, perita do IBAPE/SP desde 2004.
O problema
Imóvel comercial não tem valor de tabela
Duas lojas na mesma rua podem valer coisas muito diferentes. Frente, área, andar, vaga, estado de conservação e regularidade mudam o número. Numa laje corporativa, a mesma área vazia ou ocupada conta outra história para quem compra e para quem aluga.
O atalho mais comum é o pior: comparar com anúncios de imóveis muito maiores ou muito menores e corrigir a diferença por fórmula. A conta fecha no papel e cai na primeira contestação. Por isso, no laudo da Griffo & Medeiros, o comparável se parece de fato com o imóvel avaliado, e cada fator tem fonte.
Um número sem caminho não se sustenta na mesa, no banco nem no tribunal.
O que você recebe
Seis entregas em todo laudo comercial
O laudo responde à pergunta da sua decisão: vender, comprar, alugar, renovar ou provar. E mostra a conta inteira.
Valor de mercado de venda
Pela NBR 14653, com a data de referência declarada e o intervalo admissível em torno do valor.
Valor de mercado de aluguel
Quando pedido, o valor locativo do mesmo imóvel, para renovar, revisar ou negociar o contrato. Aluguel se compara com aluguel.
Amostra rastreável
Cada loja, sala ou laje comparada com endereço, fonte, data e foto. O que saiu da amostra aparece, com o motivo.
Dois ou mais métodos
Um método confere o outro, e a conciliação vem escrita, com a razão do valor adotado.
Graus declarados
Fundamentação e precisão, sempre os dois, calculados pela tabela da norma.
Documentos cruzados
Matrícula, IPTU, plantas e AVCB lidos juntos. Área que não bate e pendência de regularidade entram no laudo, por escrito.
Riscos evitados
O que um laudo comercial bem feito evita
O erro de valor num imóvel comercial raramente aparece no dia da assinatura. Aparece na renovação do contrato, na auditoria, no pedido de crédito ou na perícia da outra parte. O laudo existe para esse dia.
Com o laudo na mão, você não
- Vende abaixo do mercado por falta de referência, nem anuncia acima e deixa o imóvel parado
- Renova o aluguel só pelo índice, longe do valor locativo real
- Vê o laudo contestado por fator sem fonte ou amostra fora de escala
- Toma o custo de construir como piso do valor: o mercado pode pagar menos
- Esquece a pendência de Habite-se ou AVCB que trava a venda e o financiamento
O percurso
Do primeiro e-mail ao valor, sem caixa-preta
Cada etapa deixa rastro escrito. Se os documentos divergem, a divergência aparece no laudo, com a origem de cada versão.
Diagnóstico
Você conta o imóvel e a finalidade. A Griffo & Medeiros devolve o escopo e o prazo.
Documentos
Matrícula, IPTU, plantas, AVCB e o contrato de locação, se houver, lidos e cruzados.
Vistoria e mercado
O imóvel caracterizado e os comparáveis pesquisados no entorno, com origem registrada.
Cálculo
Homogeneização completa, cada fator com fonte, e o segundo método para conferir.
Laudo
Valor, graus, data de referência e conciliação escritos, para o banco, o auditor ou o juiz.
Para quem
Quem decide com o laudo de imóvel comercial
O mesmo imóvel, perguntas diferentes. O laudo começa pela pergunta certa.
| Quem | O que decide com o laudo |
|---|---|
| Proprietário e family office | Vender, alugar ou manter, sabendo o valor de mercado de cada imóvel |
| Rede de varejo e franquia | Comprar o ponto, renovar o aluguel ou levar o contrato à renovatória ou revisional |
| Empresa que ocupa escritório | Renovar, renegociar ou mudar, com o valor locativo na mesa |
| Investidor e fundo | Comprar pelo valor que o mercado sustenta, e não pelo que o anúncio pede |
| Advogado | Prova técnica em processo, com uma conta que o assistente técnico consegue refazer |
Quem valida
Kelly Griffo, engenheira civil e perita do IBAPE/SP
Perita do IBAPE/SP desde 2004, membro titular, e fundadora da Griffo & Medeiros, criada em 1999. É a responsável técnica pelos laudos e assina cada um com o seu registro profissional.
Perguntas frequentes
Avaliação de imóvel comercial: o que nos perguntam
O laudo traz o valor de venda e o de aluguel?
Quando pedido, sim. Os dois saem pela NBR 14653, cada um com a sua amostra: venda se compara com venda, aluguel com aluguel.
Os equipamentos e a reforma do inquilino entram no valor?
O imóvel é avaliado desocupado. O equipamento de quem ocupa fica fora, e o que foi incorporado ao imóvel aparece separado no laudo.
Imóvel com pendência de Habite-se ou AVCB pode ser avaliado?
Pode. A pendência entra no laudo como ressalva e pesa na liquidez. Se interessar, a Griffo & Medeiros também regulariza, e o laudo mostra o valor como está e como ficará regular. Veja legalização de imóveis.
O avaliador pode chegar no valor que eu preciso?
Não. O laudo é independente do resultado: o valor sai da amostra e do método. Negociar é outro serviço, contratado à parte.
O laudo serve para a renovatória ou a revisional?
Serve de base. Na ação, o valor locativo segue a data-base de cada uma: o primeiro dia do novo período na renovatória e a citação na revisional (Lei 8.245, arts. 72 e 69). Veja laudo para renovatória e revisional.
Vocês avaliam fora de São Paulo?
Sim. Sede em São Paulo, atuação em todo o Brasil e no exterior.
Quanto tempo leva?
Depende do escopo: tipo e quantidade de imóveis, finalidade e documentos disponíveis. Conte o caso e você recebe o escopo e o prazo.
Base normativa
As regras por trás do laudo comercial
Quanto vale a sua loja, sala ou laje?
Mande o endereço, a finalidade e os documentos que tiver. A resposta vem com o escopo e o prazo.