Avaliação de imóveis · terreno urbano · método comparativo e involutivo
Laudo de avaliação de terreno urbano pela NBR 14653
O valor de um terreno está no que a lei deixa construir nele.
Laudo de avaliação de terreno com o zoneamento lido antes da conta, amostra rastreável e cada ajuste com fonte. Comparativo e involutivo, um conferindo o outro, assinados por engenheira perita do IBAPE/SP desde 2004.
O problema
Dois terrenos do mesmo tamanho podem valer coisas muito diferentes
A diferença costuma estar na lei. O zoneamento diz o que se pode construir e para que uso. Acima do coeficiente de aproveitamento básico, constrói-se pagando a outorga onerosa (Estatuto da Cidade, art. 28). E o coeficiente máximo só vale se couber na taxa de ocupação, nos recuos e no gabarito.
Por isso o laudo de terreno da Griffo & Medeiros começa pelo lote no mapa oficial, com a zona e os parâmetros, e só depois vai ao mercado. Em São Paulo, pelo GeoSampa e pela Lei de Zoneamento.
Terreno se avalia pelo que a lei deixa fazer, não pelo que o anúncio promete.
O que você recebe
Seis entregas em todo laudo de terreno
A lei do lote, o mercado de terrenos e a conta que liga os dois.
Leitura do zoneamento
Zona, coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupação, recuos, gabarito e restrições do lote, com a fonte de cada um.
Comparativo com amostra rastreável
Terrenos com origem registrada e cada ajuste com fonte e motivo. O que saiu da amostra aparece, com o motivo.
Involutivo, quando cabe
O valor do terreno pelo empreendimento que ele comporta: receita, custos, prazos e lucro, trazidos a valor presente. Só quando a incorporação é viável e legal.
Área pela matrícula
A área do terreno vem da matrícula. Se a Prefeitura diz outra, as duas aparecem por escrito, com a origem de cada número.
Fração ideal
Em terreno com fração ideal, avalia-se o lote inteiro e aplica-se o percentual. Nunca como se fosse um lote menor.
Graus e conciliação
Fundamentação e precisão declaradas, e a conciliação escrita entre os métodos, com a razão do valor adotado.
Riscos evitados
O que um laudo de terreno bem feito evita
Em terreno, o erro mais caro é pagar por um potencial que a lei não dá. O segundo é ignorar o que a lei tira do lote.
Com o laudo na mão, você não
- Paga por um potencial construtivo que o zoneamento não dá, ou que custa outorga onerosa
- Conta com uma obra pública anunciada sem ato oficial: decreto de utilidade pública pode ser desapropriação de parte do lote
- Aceita um ajuste aplicado sem justificativa, que move o valor sem dizer por quê
- Corrige a área por fórmula empírica, que não serve para terreno
- Usa a área do anúncio no lugar da área da matrícula
O percurso
Da matrícula ao valor, sem caixa-preta
Cada etapa deixa rastro escrito. Se a matrícula e a Prefeitura divergem, a divergência aparece no laudo.
Diagnóstico
Você conta o terreno e a finalidade. A Griffo & Medeiros devolve o escopo e o prazo.
Documentos
Matrícula, IPTU e levantamento, se houver, lidos e cruzados.
Zoneamento
O lote no mapa oficial, os parâmetros da zona e as restrições que incidem nele.
Mercado e cálculo
Terrenos comparáveis, homogeneização completa e o involutivo, quando cabe, para conferir.
Laudo
Valor, graus, data de referência e conciliação escritos.
Para quem
Quem decide com o laudo de terreno
Comprar, vender, incorporar ou dar em garantia: o terreno vale o que o mercado paga pelo que a lei permite ali.
| Quem | O que decide com o laudo |
|---|---|
| Incorporadora | Comprar o terreno pelo que ele permite construir. Para o desenho do que cabe no lote, veja estudo de massa |
| Proprietário e family office | Vender, manter ou integralizar numa holding, sabendo o valor de mercado |
| Investidor e fundo | Comprar terreno com a lei lida antes da oferta |
| Banco e credor | Aceitar o terreno em garantia. Veja laudo para garantia |
| Advogado | Prova técnica em processo, com uma conta que o assistente técnico consegue refazer |
Quem valida
Kelly Griffo, engenheira civil e perita do IBAPE/SP
Perita do IBAPE/SP desde 2004, membro titular, e fundadora da Griffo & Medeiros, criada em 1999. É a responsável técnica pelos laudos e assina cada um com o seu registro profissional.
Perguntas frequentes
Avaliação de terreno: o que nos perguntam
Que método vocês usam para avaliar terreno?
O comparativo direto, sempre que há mercado, como a norma prefere (NBR 14653-1, 6.6). O involutivo entra quando o terreno é para incorporação e a incorporação é viável e legal (Norma IBAPE/SP 2011, §9.5.2.1). Um confere o outro.
O que é fator oferta?
É o ajuste que leva o valor anunciado ao nível do negócio fechado. O laudo diz qual fator usou e por quê. Veja como ler um laudo.
O laudo diz quanto posso construir?
Diz o que o zoneamento permite no lote, porque isso define o valor. O desenho do que cabe, em planta e volume, é o estudo de massa, um serviço à parte.
A mudança de zoneamento muda o valor?
Pode mudar, e a data importa. Em São Paulo, o mapa de zoneamento de 2024 é questionado na Justiça. O laudo declara a lei que considerou e a data de referência do valor.
Uma obra pública anunciada valoriza o terreno?
Só o que tem ato oficial entra no valor. E um decreto de utilidade pública pode significar desapropriação de parte do lote, não melhoria. O laudo procura o ato e diz o que achou.
Vocês avaliam fração ideal de terreno?
Sim. Avalia-se o terreno inteiro e aplica-se o percentual da fração, nunca como se fosse um lote menor.
Base normativa
As regras por trás do laudo de terreno
Quanto vale o seu terreno pelo que a lei permite?
Mande o endereço, a matrícula e a finalidade. A resposta vem com o escopo e o prazo.