Avaliação de imóveis · galpão logístico · imóvel industrial
Avaliação de galpão e imóvel industrial pela NBR 14653
Galpão grande tem poucos comparáveis. O laudo precisa mostrar como chegou ao número mesmo assim.
Laudo de avaliação de galpão logístico e imóvel industrial para venda, aluguel, garantia, sale-leaseback e balanço, com dois ou mais métodos e a conta aberta para quem quiser refazer.
O problema
Cada galpão é um. E os parecidos estão longe.
Pé-direito, docas, piso, pátio, acesso e regularidade mudam o valor de um galpão. Achar imóveis parecidos, do mesmo porte e na mesma região, nem sempre é possível.
Quando falta comparável, o atalho é esticar a amostra: buscar galpões muito menores ou de outra região e corrigir a diferença por fórmula. A conta fecha no papel e cai na primeira contestação. No laudo da Griffo & Medeiros, só entra na amostra o que de fato se parece com o imóvel avaliado, e cada ajuste tem fonte e motivo.
Poucos dados bons, com o grau declarado, valem mais que muitos dados de fora com precisão aparente.
Quando o comparativo não basta
O evolutivo entra como segundo método e confere o comparativo. O que conta é quanto o mercado paga de fato, porque custo de construir não é piso de valor.
- Cada método com a sua conta, à mostra
- A conciliação escrita, com a razão do valor adotado
- O evolutivo confere o valor. Não serve para empurrá-lo
O que você recebe
Seis entregas em todo laudo de galpão
O imóvel separado da operação, cada área no seu lugar e o valor que a sua decisão pede.
Valor de mercado de venda
Pela NBR 14653, com a data de referência declarada e o intervalo admissível em torno do valor.
Valor de mercado de aluguel
Valor locativo pela mesma norma, para renovar, revisar ou fechar um contrato novo.
Áreas segregadas
Terreno pela matrícula, construção averbada e não averbada, pátio e áreas especiais, como doca e câmara fria, cada uma no seu lugar.
Instalações separadas
O imóvel é avaliado desocupado. O equipamento do ocupante fica fora, e a benfeitoria incorporada aparece separada.
Dois métodos
Comparativo e evolutivo, cada um com a sua conta, e a conciliação escrita.
Liquidação forçada, se pedida
Ao lado do valor de mercado, com prazo, despesas e taxa declarados. Nunca um desconto de gaveta.
Riscos evitados
O que um laudo de galpão bem feito evita
Galpão costuma entrar em decisões grandes: compra com contrato de locação, garantia de crédito, venda com o inquilino dentro, balanço. Em todas, alguém do outro lado vai conferir o número.
Com o laudo na mão, você não
- Vê o laudo derrubado por amostra fora de escala ou fator sem fonte
- Aceita, num sale-leaseback, o aluguel do contrato como se fosse aluguel de mercado
- Soma o equipamento ao valor do imóvel e infla a garantia ou o balanço
- Esquece a área construída sem aprovação, que aparece na venda, no financiamento e no AVCB
- Toma o custo de construir como valor, quando o mercado pode pagar menos
O percurso
Do primeiro e-mail ao valor, sem caixa-preta
Cada etapa deixa rastro escrito. Se a matrícula, a Prefeitura e o que existe no local divergem, a divergência aparece no laudo.
Diagnóstico
Você conta o galpão e a finalidade. A Griffo & Medeiros devolve o escopo e o prazo.
Documentos
Matrícula, IPTU, plantas, AVCB e o contrato de locação, se houver, lidos e cruzados.
Caracterização
Áreas segregadas, instalações separadas do imóvel e estado de conservação registrado.
Mercado e cálculo
Comparáveis com origem registrada, homogeneização completa e o evolutivo para conferir.
Laudo
Valor, graus e conciliação escritos. Liquidação forçada ao lado, se pedida.
Para quem
Quem decide com o laudo de galpão
Logística, indústria, investidor ou credor: cada um olha o mesmo galpão com uma pergunta diferente.
| Quem | O que decide com o laudo |
|---|---|
| Operação logística e indústria | Comprar, vender, renovar o aluguel ou levar o imóvel ao balanço |
| Fundo, family office e investidor | Comprar galpão locado ou fechar um sale-leaseback sabendo o aluguel de mercado |
| Banco e credor | Aceitar o galpão em garantia com um valor que se sustenta. Veja laudo para garantia |
| Controladoria e auditoria | Valor justo para o balanço, pelo CPC 46 |
| Advogado | Prova técnica em processo, com uma conta que o assistente técnico consegue refazer |
Quem valida
Kelly Griffo, engenheira civil e perita do IBAPE/SP
Perita do IBAPE/SP desde 2004, membro titular, e fundadora da Griffo & Medeiros, criada em 1999. É a responsável técnica pelos laudos e assina cada um com o seu registro profissional.
Perguntas frequentes
Avaliação de galpão: o que nos perguntam
Há poucos galpões parecidos na região. O laudo sai assim mesmo?
Sai, com a regra declarada. A pesquisa amplia o raio em etapas registradas, só por falta de semelhantes, e o grau de fundamentação mostra o que a amostra permitiu. O evolutivo confere o resultado.
Equipamentos e instalações da operação entram no valor?
Não. O imóvel é avaliado desocupado. O equipamento de quem ocupa fica fora, e o que foi incorporado ao imóvel, como uma câmara fria, aparece separado.
No sale-leaseback, o aluguel do contrato serve de referência?
Não como aluguel de mercado. O laudo mostra o valor locativo de mercado ao lado do contrato, para o comprador saber quanto paga pelo imóvel e quanto paga pelo contrato. Se a dúvida é se o galpão tem saída sem aquele inquilino, a resposta vem do EVTL.
O laudo serve para o balanço?
Serve, quando a finalidade é contábil: valor justo pelo CPC 46, com o melhor uso possível e os dados de entrada declarados.
O galpão tem área construída sem aprovação. Pode ser avaliado?
Pode. A área entra pelo cadastro da Prefeitura, a pendência vira ressalva e pesa na liquidez. Se interessar, a Griffo & Medeiros também legaliza.
Vocês avaliam galpões fora de São Paulo?
Sim. Sede em São Paulo, atuação em todo o Brasil e no exterior.
Base normativa
As regras por trás do laudo de galpão
Quanto vale o seu galpão, vazio ou locado?
Mande o endereço, a finalidade e os documentos que tiver. A resposta vem com o escopo e o prazo.